1- KOOPERATİFLER Kanunu’ndaki bu değişiklikler neler getiriyor? Kooperatif yöneticileri dağılmış sayılmamak için neler yapmalılar? Bu soruları İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
- Kooperatifler Kanunu’ndaki değişiklikler ne zaman yapıldı?
Kooperatifler Kanunu’nda 7339 sayılı Kanunla 21 Ekim 2021 tarihinde çok önemli değişiklikler yapıldı. Bu değişiklikler 26 Ekim 2021 tarih ve 31640 sayılı Resmi Gazete’de yayımlandı.
- Kanunun geçici maddesinde nasıl bir düzenleme öngörüldü?
Öncelikle söylenmesi gereken en önemli husus KK’nın geçici 9. maddesi uyarınca kooperatiflerin ve kooperatif üst kuruluşlarının anasözleşmelerini en geç 3 yıl içinde, 26 Ekim 2024’e kadar bu yeni yasal düzenlemelere uygun hale getirmek, intibak işlemlerini yapmak zorunda olmalarıdır.
- İntibak işlemleri yapılmazsa ne olacak?
Aksi halde kooperatifler ve üst kuruluşlar dağılmış sayılırlar. İki ay içinde tasfiye işlemlerine geçilmezse, ortaklar ya da alacaklılar 2 yıl içinde Mahkemeden tasfiye memuru atanmasını isteyebilirler.
DİKKAT KAPANMA TEHLİKESİ VAR
1- Eski binamızda güçlendirme hangi yöntemlerle yapılabilir?
Binamızda üç şekilde güçlendirme yapılabilir.
1- Kentsel dönüşüm uygulaması ile güçlendirme.
2- Kat malikleri kurulu kararı ile güçlendirme.
3- Mahkeme kararı ile güçlendirme.
2- Genel Kurul (GK) veya mahkeme kararıyla güçlendirme arasındaki fark nedir?
Halkımızın kısaca Kentsel Dönüşüm Yasası diye adlandırdığı 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’a göre güçlendirme yapılabilmesi için maliklerin en az 5’te 4’ünün bunu kabul etmesi ve koşulların da yerine getirilmesi gerekir. Diğerlerinde ise uygulama farklıdır.
"Başta kaynana, kayınbaba olmak üzere teyze, hala, amca, dayı, kuzen, yeğen, arkadaş, sevgili gibi kişilere ‘iyilik olsun’ diye evin bedelsiz olarak bırakılması durumunda kira alamadığınız gibi, aynı zamanda almadığınız kiranın vergisini ödemek durumunda kalabilirsiniz. Çünkü kanun belli kişiler dışındakilere evin bedelsiz olarak bırakılması durumunda da kira alınmış gibi vergi ödenmesini öngörüyor. ‘Zaten kira almıyorum, olmayan kiranın hesabı nasıl yapılacak?’ diye sorarsanız, kanunda yer alan hükme göre emsal kira bedeli üzerinden vergi ödenmesi gerekiyor.
-Emsal kira bedeli hesabı nasıl yapılır? Kira gelirinin hiç beyan edilmemesi, eksik beyan edilmesi ya da istisna olan kişiler dışındakilere evin bedelsiz tahsis edilmesi durumunda emsal kira bedeline göre işlem yapılır. Emsal kira bedeli, eğer vergi idaresi tarafından bir takdir yani belirleme yapıldıysa bu takdir edilen tutar üzerinden, böyle bir takdir yapılmadıysa gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5’i bir yıllık kira bedeline karşılık olmak üzere belirlenir. Örneğin, 1 milyon TL değerinde vergi değeri olan bir gayrimenkul için yıllık 50 bin TL kira geliri elde edildiği kabul edilir. Ayrıca bu tutar faiziyle ve ceza kesilerek alınır.
-Emsal kira vergisi alınmayacak durumlar neler? Evin bedelsiz tahsil edildiği her durumda emsal kira bedeli hesaplanarak vergi istenmiyor. Kanunda belirlenmiş, vergi alınmayacak istisna durumlar da mevcut. Şu durumlarda emsal kira bedeli uygulanmıyor:
1- Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının bırakılması,
2- Binaların mal sahiplerinin (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi. Ancak bu kişilerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.
3- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
4- Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.
Bu konuda okurlarımdan çok sayıda soru geliyor. Kira vergisiyle ilgili merak edilenleri vergi hukuku uzmanı avukat Dr. Burak Aslanpınar’a sordum.
BEYANNAME VERMEK İÇİN SON TARİH 31 MART
- Kira geliri beyannamesi ne zaman veriliyor?
2023 yılı için elde edilen kira gelirinin beyannamesinin 31 Mart’a kadar verilmesi gerekiyor.
- Kira geliri sadece konutlar için mi ödeniyor?
İşyeri, arazi, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, imtiyaz hakları, telif hakları, motorlu araç kiraları da vergilendirilir. Ancak konut kira gelirlerinin vergilendirilmesi çok daha fazla kişiyi ilgilendirmesi ve bu yıl Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın sıkı takip ve denetimi olması nedeniyle gündemde kalıyor.
-
EV sahipleri de kiracılar da konut kiraları için 1 Temmuz’a kilitlenmiş durumda. Konut kiralarına getirilen yüzde 25 zam sınırının süresi 1 Temmuz’da doluyor. Peki, hükümet 1 Temmuz’da yasal düzenleme yapmazsa ne olacak? Bu hafta okurlarımın sorularını yanıtlamak istiyorum.
KRİTİK TARİH 1 TEMMUZ
- 1 Temmuz’a kadar nasıl olacak? Yasal düzenleme 1 Temmuz’a kadar uygulanmaya devam edeceği için bu tarihe kadar yenilenen kira dönemlerinde yüzde 25 zam sınırı uygulanması sürecek. Konutlarda 2 Temmuz’dan önce yenilecek kontratlar yönünden yasal kira artışı yüzde 25’i geçemeyecek.
- Zorunlu arabuluculuk neden getirildi? Patlayan kira uyuşmazlıklarını çözmek, yargının iş yükünü hafifletip, vatandaş yönünden daha hızlı çözüm sağlamak amacıyla kira uyuşmazlıkları dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı. Kira dışında, kat mülkiyeti hukuku, komşululuk hukuku, ortaklığın giderilmesi ve tarımsal üretim uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Bu uygulama 1 Eylül 2023’te devreye girdi.
ARABULUCUYA 172 BİN 444 BAŞVURU
- Arabulucu kira uyuşmazlıklarını nasıl çözüyor? İlamsız icra yoluyla tahliye hariç kiralananın tahliyesi, kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davaları, kiracı ve kiralayan (mal sahibi) arasındaki her türlü alacak ve tazminat talebine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmayı düşünen kiracı da mal sahibi de arabuluculuğa gidebiliyor. Arabulucu ön görüşme yaptığı tarafları bir araya getiriyor. İmzalanan anlaşma tutanağı mahkeme ilamı niteliğinde olduğu için o konuda dava açılamıyor. Anlaşmaya varılamaması halinde de uyuşmazlık tutanağa bağlanıyor, dava açmak isteyen taraf, bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek davasını açabiliyor.
- Arabulucuda ücret tarifesi nasıl? Arabulucuya başvuru ücretsiz ancak anlaşma sağlanırsa; Adalet Bakanlığı 2024 Arabuluculuk Ücret Tarifesi’ne göre belirlenen arabuluculuk ücreti taraflarca yarı yarıya ya da anlaştıkları şekilde ödeniyor. Anlaşma sağlanamaması halinde ise iki saate kadar olan arabuluculuk ücretini devlet karşılıyor.
-
Okurum İ.U., sitelerindeki kötü komşudan kurtulmanın prosedürünü öğrenmek istiyor. Attığı e-posta bakın şöyle:
“Yazılarınızı okurken kötü komşu ile ilgili bir yazınızda ‘Son çare, birleşip o daireyi satın alarak kötü komşunuzdan kurtulabilirsiniz’ şeklinde bir yorumunuza denk geldim. Bunu yapabilmek için izlenmesi gereken yol nedir? Nereye başvurmak gerekir?”
Okurum S.D. ise sürekli aidat, sıcak su, yakıt, ortak alan elektrik ödemelerini yapmayan, bu yüzden defalarca icralık olan site sakinine karşı ne yapabileceklerini soruyor.
Bu sorularınızı İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık’a yönelttim. Avukat Kısacık’ın yanıtları ve kötü komşuya karşı izlenecek prosedür şöyle:
“Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre (KMK) ortak gider ve bunu karşılamak üzere toplanacak avansların kat maliklerince zamanında ödenmesi, anataşınmazdaki ortak işlerin ve hizmetlerin düzenli olarak yürütülmesi için şarttır. Bu yüzden KMK 20. ve 25. maddesinde ortak yer ve hizmetlerin aksamadan yürütülmesi için gerekli gider ve avansın zamanında eksiksiz ödenmesini sağlamak, kat maliklerinin bu konudaki savsaklamasını önlemek açısından belli yaptırımlar vardır.
ORTAK GİDERLERİ DAVA VE İCRA TAKİBİ YOLUYLA ÖDETİN
Okur S.D.’nin sorusundaki gibi payına düşen ortak giderleri ve ortak giderler için toplanacak avansı ödemeyen kat malikleri aleyhine, yönetici tarafından dava açılabileceği gibi icra takibi de başlatılabilir. Eğer yönetici görevini yapmıyorsa her bir kat maliki de, ortak gider borcunu ödemeyen diğer kat maliklerine karşı icra takibi başlatma ve dava açma hakkına sahiptir.
Peki Değerli Konut Vergisi ne demek?
Bu vergi Emlak Vergisi’nden farklı mı?
Bu vergiyi kim nasıl ödemekle yükümlü?
Süresinde beyanda bulunmayan ceza ve faiz öder mi?
LÜKS KONUT VERGİSİ
Pek bilinmeyen Değerli Konut Vergisi hakkında merak edilenleri vergi hukuku uzmanı Avukat Dr. Burak Aslanpınar’a sordum. Avukat Aslanpınar’a sorularım ve yanıtları bakın şöyle:
-Değerli Konut Vergisi nedir?
Avukat Aslanpınar: Gayrimenkulle ilgili gelir vergisi, KDV, emlak vergisi, çevre ve temizlik vergisi gibi çok sayıda verginin yanında kısa süre önce yürürlüğe giren ve pek bilinmeyen yeni bir vergimiz daha oldu:
YEREL seçimden önce çıkarılması beklenen yeni yargı paketinde satır arasında kalan çok önemli bir değişiklik yer alıyor. Buna göre, sosyal medyada işlenen hakaret suçları uzlaştırma kapsamından çıkarılarak ön ödeme kapsamına alınacak.
Bu suçlar için getirilecek yeni yargılama modeli büyük tartışma yarattı. Önce paketteki bu düzenlemenin detaylarına göz atmak gerekiyor.
- UZLAŞTIRMA KALKACAK: Türk Ceza Kanunu’nun (TCK) ‘hakaret’ başlıklı 125/2 maddesinde değişiklik yapılacak. Bu suçlar uzlaştırma kapsamından çıkarılacak ve ön ödeme kapsamına alınacak. Düzenleme aynen yasallaşırsa; sosyal medya üzerinden işlenen hakaret suçlarında mağdurun şikâyeti üzerine fail hakkında soruşturma işlemleri başlatılacak. Şikâyete tabii olan hakaret suçunda şikâyet süresi 1 yılı geçemeyecek.
- GÜNLÜK 100 TL PARA CEZASI: Şüphelinin kimlik tespiti yapılarak ön ödeme belgesi gönderilecek. Ön ödemenin alt sınırı 3 ay 15 gün hapis olacak. Hakaret suçu TCK’nın 125/3 maddesi kapsamında ve kamu görevlisine karşı işlenmişse 1 yıl 2 ay (365+60 gün hapis) olarak uygulanacak. Bu alt sınırın karşılığı para cezası günlük 100 TL üzerinden hesaplanarak faile ön ödeme belgesi bildirilecek.
- ÜÇ TAKSİTTE ÖDENECEK: Fail, sosyal medyadan işlediği hakaret suçundan kurtulmak için ön ödeme yapacak. Ön ödemede belirtilen para üç eşit taksit halinde ödenebilecek. Ön ödemenin yapılmasıyla ilgili savcılık takipsizlik kararı verecek. Örneğin sosyal medyadan yaptığı hakaret yüzünden 3 ay 15 gün hapis cezası verilmesi gerektiği belirlenen bir failin cezası, günlüğü 100 TL’den 10 bin 500 lira olarak belirlenecek. Bu miktar faile ön ödeme belgesinde bildirilecek. Ceza tutarı 3 bin 500’er TL şeklinde üç eşit taksitte ödenebilecek.
- RIZA ARANMAYACAK: Ön ödeme sürecinde mağdurun rızası aranmayacak. Ön ödeme şartını 10 gün içinde yerine getirenlere savcılıkça otomatik takipsizlik kararı verilecek. Artık fail hakkında ceza davası açılmayacak ve dosya kapatılacak.
-
